У своєму новому аналітичному блозі «Дилема забудовника» Роксолана Пиртко детально розбирає структурну суперечність між вимогами сучасного рітейлу та охоронними рамками в містах від Кракова до Картахени. За її словами, попит з боку брендів на розміщення у знакових історичних локаціях справжній і стійкий. Проблема — у пропозиції.
«Бренди платять преміальну орендну ставку саме тому, що історичне середовище транслює автентичність, престиж і наратив. Бруківка, барокова фасада, середньовічна площа — це не незручності, які треба терпіти. Це, по суті, і є продукт.»
Однак за цією привабливістю стоїть непроста регуляторна реальність. Пиртко описує її як «фрагментацію погоджень» — стан, коли один проєкт може вимагати послідовного схвалення від чотирьох до семи різних органів влади. Там, де у звичайному комерційному районі від підписання договору оренди до дозволу на будівництво проходить 60–90 днів, в охоронюваному центрі цей строк сягає від 18 місяців до трьох років — без жодних гарантій результату.
«Затримки виникають не тому, що проєкти несуть реальну загрозу спадщині. Найчастіше — через брак інституційного потенціалу для їх розгляду.»
Особливо болючим, на думку автора, є питання цифрової інтеграції. Сучасний рітейл потребує складної технічної інфраструктури — від RFID-систем інвентаризації до інтерактивних навігаційних екранів. У пам’яткових будівлях навіть прокладання кабелю крізь оригінальну кладку або ліпнину класифікується як втручання консерваційного рівня і потребує окремих дозволів. Преміальні та люксові марки — традиційні якірні орендарі таких локацій — дедалі частіше обирають новозбудовані багатофункціональні комплекси на периферії міст.
На конкретних прикладах — Старе Місто у Празі, Історичний центр Мехіко, Картахена-де-Індіас — Пиртко показує, як один і той самий регуляторний сценарій може давати різні комерційні результати залежно від того, наскільки охоронні органи готові до проактивного діалогу з інвесторами.
«Картахена — це приклад консерваційного успіху, який водночас є провалом ринку рітейлу. Капітал, потрібний для проходження охоронних погоджень, у поєднанні з обмеженнями колоніальної забудови робить формальні торгові інвестиції економічно нежиттєздатними.»
При цьому Роксолана Пиртко не закликає до дерегуляції. Її позиція точніша: потрібна модернізація регуляторних систем, а не їх демонтаж. Серед конкретних пропозицій — попереднє погодження типових технічних рішень для рітейлу, єдине вікно розгляду заявок та інвестиції у технічну компетентність охоронних органів.
«Порожні будівлі занепадають. Деградуючі торгові квартали залучають орендарів нижчого рівня і неформальне використання — саме те руйнування середовища, якому мали б запобігати охоронні рамки.»