Рейдерство змінило форму. Якщо раніше це були силові захоплення угідь і фізичний тиск на фермерів, то сьогодні загроза прийшла зі сторони, де її не чекали, — з боку електронних реєстрів, підроблених документів та недобросовісних держреєстраторів. Про це розповів адвокат Олексій Дедихтяренко під час чергового вебінару для фермерів, організованого Всеукраїнським конгресом фермерів у партнерстві з MersiCorps.
Читай нас також у Viber та Telegram.
За словами юриста, який має понад 20 років адвокатської практики та багаторічний досвід керівництва громадською радою при Головному управлінні юстиції та Держгеокадастру, сучасне рейдерство — це «тихе» рейдерство, яке відбувається через маніпуляції в державних реєстрах.
Масштаби проблеми вражають
Цифри говорять самі за себе. З лютого поточного року по офіційних даних офісу протидії рейдерству зареєстровано понад тисячу скарг на роботу реєстраторів Міністерства юстиції та приватних виконавців. З них 869 скарг стосуються нерухомого майна, а 190 — змін у сфері бізнесу. Майже третина цих скарг отримала підтвердження і була задоволена в адміністративному порядку.
Найбільше звернень надійшло від фізичних осіб — 545 справ, серед яких переважають власники паїв та малі фермерські господарства. Юридичні особи подали 303 скарги, органи місцевого самоврядування — 194.
Блокування реєстраційних дій: класична схема обману
Перша і найпоширеніша схема рейдерства починається з, здавалося б, звичайної ситуації. Фермер подає на реєстрацію коректний договір оренди з пайовиком. Усі підписи справжні, кадастровий номер вірний, витяги актуальні. Технічно документ ідеальний. Але недобросовісний державний реєстратор дає безпідставну відмову, причому часто в останній день проведення реєстраційної дії, щоб максимально затягнути час.
Паралельно конкурент — якийсь агрохолдинг чи недобросовісне сільськогосподарське підприємство — подає свій договір на ту саму земельну ділянку. Пайовик міг підписати його під тиском або взагалі не знати, що він щось підписав через обман. І реєстратор реєструє договір так званого конкурента, відхиливши ваш.
На які причини посилається реєстратор? Найчастіше це невірні дані кадастрового номера, хоча номер повністю ідентичний тому, що зазначений у реєстрі. Або відсутність підтвердження підпису пайовика, хоча підпис нотаріально засвідчений. Іноді — невідповідність даних через якісь коми чи крапки. А найзручніший метод — посилання на технічні помилки системи: «Система не працює, зависла, ми не можемо завантажити ваш договір».
Олексій Дедихтяренко навів приклад з практики Верховного суду, коли агрофірма орендувала земельну ділянку, а потім на території з’явився конкурент, який вирішив перекупити договори оренди. Завдяки недобросовісним держреєстраторам вони припиняли старе право в реєстрах і реєстрували нову агрофірму. Добросовісний орендар пішов до суду, і дії державного реєстратора визнали протиправними. Суд наголосив: без належних підстав — рішення сторін договору, закінчення строку дії чи розірвання договору — реєстратор не має права переписувати договір оренди на іншу особу.
Що робити, якщо це сталося з вами?
Перша дія — негайно подати скаргу в Міністерство юстиції, подати заяву на повторну реєстрацію і з’ясувати причину відмови. Важливо зрозуміти, чому саме ваш договір не пройшов реєстрацію, щоб перехопити можливість конкурента провести реєстрацію свого договору.
Другий важливий варіант — звернутися до суду із заявою про забезпечення позову. Згідно з Цивільно-процесуальним та Господарським процесуальним кодексами України, ви маєте право ще до подання позовної заяви зробити заяву про заборону вчиняти конкретні дії щодо тієї чи іншої земельної ділянки. При цьому у вас буде 10 днів з моменту подачі заяви, щоб подати сам позов з чіткими позовними вимогами.
Реєстраційні дії без волі власника: коли переписують цілі господарства
Інша небезпечна схема — це реєстраційні дії без волі власника. Експерт розповів, що останнім часом рейдери доходять до того, що переписують не тільки окремі договори оренди, а й цілі фермерські господарства чи товариства з обмеженою відповідальністю через Єдиний державний реєстр підприємств, установ, організацій.
Через так званих «чорних нотаріусів» та «чорних реєстраторів», які мають ключі для реєстраційних дій, вони перереєстровують склад засновників, керівників фермерських господарств, змінюють юридичну адресу господарства та переписують договори оренди. Для цього створюються фейкові протоколи зборів, робляться підроблені доручення від імені директора, підроблюються підписи пайовиків у договорах оренди, а також підвантажуються в систему фальшиві договори.
Чим небезпечні такі дії? Коли укладається вказаний договір, фірма-конкурент одразу реєструє так звані договори суборенди, щоб створений ланцюжок надав можливість у подальшому апелювати до того, що користувачем земельної ділянки є добросовісний орендар. Це дає їм змогу залучити нових виконавців і зареєструвати нові договори. А головне — перевести ситуацію в площину судових спорів, де можуть бути залучені недобросовісні приватні виконавці.
На підставі таких договорів фермер втрачає від місяця до трьох, коли вже іноді пізно звертатися до суду. Тим часом проводиться обробка землі, збір урожаю, господарство втрачає прибуток, а борються з великими агрохолдингами, які мають підкованих юристів, куплених реєстраторів та недобросовісних нотаріусів і приватних виконавців, стає економічно недоцільно.
Приклад з практики — селянське фермерське господарство «Весела Долина», коли приватний нотаріус провів серію реєстраційних дій зі зміни засновників, керівників, місцезнаходження, і фактично все фермерське господарство переписали на інших сторонніх осіб. Усі реєстраційні дії довелося оскаржувати через суд, а Верховний суд детально розібрав ланцюжок неправомірних реєстраційних дій.
Фейкові рішення загальних зборів: прогалини в статутах
Це одна з найпоширеніших схем у фермерських господарствах, де ще діють старі статути, не приведені у відповідність до вимог чинного законодавства. Вони мають певні прогалини, якими користуються зловмисники.
Олексій Дедихтяренко закликав фермерів хоча би раз на рік вносити зміни і затверджувати статути в новій редакції, де будуть враховані всі зміни законодавства, судові прецеденти та адміністративна практика.
«Статут для господарства — це фактично конституція, за якою має жити підприємство», — наголосив адвокат.
Недобросовісні особи проводять так звані альтернативні збори, на яких обирають свого голову, новий статут, змінюють органи управління. На підставі цих документів нотаріус проводить реєстраційну дію в Єдиному державному реєстрі.
Як це оскаржити? Перше — перевірка процедури скликання зборів. У статуті зазвичай передбачається, що будь-які збори мають проводитися за 30 днів з моменту надіслання головою господарства або правлінням письмового повідомлення рекомендованим або цінним листом на адресу всіх пайовиків чи учасників. Друге — перевірка кворуму при голосуванні. Третє — відповідність норм статуту, що затверджується, нормам чинного законодавства.
У справі 2024 року Верховний суд чітко зазначив: відсутність кворуму та грубі порушення порядку скликання зборів є безумовною підставою для визнання рішень зборів недійсними, а реєстраційна дія підлягає скасуванню.
Схеми з приватними виконавцями: підроблені рішення судів та захоплення урожаю
До останніх п’яти років виконання рішень суду відбувалося через державну виконавчу службу. Але з появою інституту приватних виконавців з’явилися і так звані «чорні приватні виконавці», які через штучне створення боргу, підроблені виконавчі листи та рішення судів вчиняють протиправні дії.
Адвокат розповів, що в практиці неодноразово стикався з тим, що конкуренти підробляли рішення суддів, печатки, виконавчі листи, судові накази та приносили їх виконавцям. А виконавці відповідали: «У нас немає обов’язку перевіряти, чи справжня печатка. Ми просто вносимо відомості в Єдиний державний реєстр боржників і виконавчих проваджень».
Таким чином може бути переписано нерухоме майно, зареєстровано боргові зобов’язання через розписки, договори позики або поставки, а також переписано існуючий і майбутній урожай. Приватні виконавці виїжджають на поле, збирають урожай за певними борговими зобов’язаннями, а потім довго і нудно відбуваються судові процеси з доказування, ким і коли цей урожай був зібраний, кому переданий на відповідальне зберігання.
Що каже Верховний суд? Арешт майна має відбуватися виключно за чіткою процедурою, записаною в Законі України про порядок проведення виконавчих дій. Приватний виконавець не може узагальнювати арешт, наприклад, на весь майбутній урожай. Має бути чітко зазначено межі, кілограми, тонни, об’єми — чітка ідентифікація того, що арештовано. У низці справ Верховний суд визнає неправомірними постанови приватних виконавців про арешт майбутнього урожаю через порушення процедури визначення.
Тривожний рюкзак фермера: що мати завжди під рукою
Якщо вам приносять постанову про арешт майбутнього врожаю, перше — перевірити кадастрові номери земельних ділянок, зазначені в постанові. Далі — опис культури, що підлягає арешту, площі та документальне підтвердження. Важливо з’ясувати, чи не виходить виконавець за межі рішення суду, бо він має чітко діяти згідно з резолютивною частиною рішення, яке набрало законної сили.
Рішення набирає законної сили через 30 днів з моменту його прийняття, і про це має бути позначка на останній сторінці, засвідчена гербовою печаткою. Якщо бачите порушення, згідно зі статтею 339 Господарсько-процесуального кодексу і статтею 74 Закону України про виконавче провадження, маєте право звернутися до суду зі скаргою на дії виконавця.
Небезпека в тому, що треба якнайшвидше зупинити виконавчі дії. Фактично є лише один-три дні, щоб недобросовісні особи не змогли юридично заплутати суд та Міністерство юстиції в реєстраційних діях.
Щодо збору урожаю, важливо чітко фіксувати, хто приїхав збирати урожай, хто видавав постанови, які номерні знаки на техніці. Треба взяти копії посвідчень осіб, які приїхали. Як показує практика, 80% рейдерських атак починаються через те, що певні документи неналежним чином оформлені і зареєстровані в державному реєстрі.
Як правильно оформляти документи, щоб убезпечитися від рейдерства
Коли підписуєте договір з пайовиками, контрагентами, третіми особами, не тільки ставте дату і місце укладення договору, а пишіть час, годину і хвилину, коли відбуваються дії. Експерт рекомендує, щоб особа власноруч позначала свої паспортні дані, прізвище, ім’я, по батькові, адресу проживання, телефон, електронну адресу, якщо є.
Крім фізичного договору, якщо є можливість, підписувати договори з електронним цифровим підписом або кваліфікованим електронним підписом, який автоматично фіксує реєстраційний номер, ідентифікаційний код, а також дату підписання. У договорі можна зазначати місце підписання з прив’язкою по GPS, фото та відеофіксацією.
Що це дає? У подальшому, якщо буде судовий процес, завжди зможете довести суду, що ви належний орендар, а недобросовісні конкуренти скористалися неправомірними механізмами. Плюс це великий доказ для правоохоронних органів, які визнають електронні докази в рамках кримінального провадження.
Постійний контроль реєстрів: п’ять систем моніторингу
Олексій Дедихтяренко наголосив, що у господарства має бути людина, яка раз на місяць мінімум здійснює контроль реєстрів. Перший — реєстр речових прав на нерухоме майно, де треба подивитися всі свої договори, чи не з’явився новий орендар. Якщо таке відбувається, є можливість одразу оперативно відреагувати.
Другий — Єдиний державний реєстр підприємств, установ, організацій та фізичних осіб-підприємців, де відбувається зміна керівників, кінцевих бенефіціарів, учасників товариств і фермерських господарств, а також зміна статутного капіталу і юридичної адреси.
Третій — судовий реєстр. Зараз є вимога, щоб кожна юридична особа мала електронний кабінет у системі «Електронний суд». У разі наявності судових спорів чи позовів в електронний кабінет і на електронну пошту прийде повідомлення про судовий спір, де ваше господарство є учасником.
Четвертий — реєстр виконавчих проваджень і реєстр боржників, де шляхом введення свого коду ЄДРПОУ та назви підприємства можна подивитися, чи не перебуваєте в реєстрі боржників.
П’ятий — державний земельний кадастр, де чітко зафіксовано, хто і коли здійснив дії щодо права власності або права користування на земельну ділянку.
Як це відстежувати швидко? Система «Дія» дозволяє побачити всі реєстраційні дії декількома кроками з електронним цифровим підписом. Міністерство юстиції запровадило систему SMS-маяк: якщо хтось вчиняє дії стосовно вашого нерухомого майна, приходить повідомлення. Це платна послуга, але вона убезпечує від будь-яких сторонніх впливів.
Також можна зареєструватися в системі U Control або Open Data Bot, де відстежується зміна юридичних даних, адреси та судових справ у Єдиному державному реєстрі. Існує система «Судова влада», «Електронний суд», «Правосуддя», «Суд на долоні», де зазначені судові справи. Через кадастрову карту можна перевірити наявність змін у праві користування земельними ділянками.
Що робити, якщо рейдерство вже відбулося
Якщо певні реєстраційні дії вже відбулися і рейдерство пішло в активну фазу, треба дуже швидко подати заяву. Можна скористатися допомогою юриста-адвоката — це буде кваліфікованіше. Але можна і самостійно на сайті заповнити форму та подати скаргу, щоб хоча б призупинити незаконні дії.
Міністерство юстиції може скасувати незаконний запис у Державному реєстрі речових прав або в Єдиному державному реєстрі. Це займає до 14 днів. Зараз Мін’юст оперативно діє, і зволікань немає. Якщо через суди — це десь шість-вісім місяців.
Реєстратора можна притягнути до адміністративної, дисциплінарної і кримінальної відповідальності. Є стаття 365-2 Кримінального кодексу України про зловживання повноваженнями держреєстратора. Також надається можливість блокувати їхні ключі для входу в систему та на деякий час усувати від діяльності державного реєстратора.
Є багато статей Кримінального кодексу України, які передбачають покарання за протиправне заволодіння майном, підробку документів, зловживання владою, привласнення врожаю та зловживання реєстраторами своїми повноваженнями.
Чек-лист для захисту господарства
Мати завжди під рукою «тривожний рюкзак фермера» — документи або їх фотокопії в телефоні, щоб при виїзді на поле, коли приїдуть правоохоронці, завжди показати, що ви добросовісний власник або користувач земельної ділянки.
Одразу телефонувати в поліцію, фіксувати звернення і заяву. Проводити безперервну фото- та відеозйомку всіма можливими методами: фотоапаратом, телефоном. Фіксувати номерні знаки, обличчя — рейдери дуже бояться ідентифікації їхньої особи, яка потім може з’явитися на YouTube, у TikTok та інших ресурсах.
Мати всі договори з відповідними записами в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Державному земельному кадастрі, а також технічну документацію. Коли недобросовісні рейдери почнуть показувати документи, треба їх відфотографувати. Якщо є приватний виконавець, він зобов’язаний видати копії документів з їх засвідченням.
Своїм пайовикам повідомити, що при будь-якому контакті з ними сторонніх осіб вони зобов’язані в першу чергу повідомляти вас про вказані дії. Вони не мають передавати свої паспортні дані, індивідуальний податковий номер стороннім особам, не підписувати нічого без дзвінка вам, не реєструвати і не підписувати договорів від імені якихось довірених осіб.
Категорично заборонено підписувати чисті договори і бланки. Треба розробити свій договір, а не тягнути договори з інтернету або ChatGPT — там багато положень, які не відповідають чинному законодавству України. Завжди проводити юридичний та фінансовий аудит своїх договорів оренди, а також інструктаж працівників, які працюють з договорами.
Олексій Дедихтяренко наголосив, що найбільша ефективність у протидії рейдерству — це місячний строк. Якщо вчиняється багато дій, їх потім можна роками розплутувати, і часом результати не дуже позитивні. Але якщо вчасно звернутися, завжди можна повернути ситуацію назад.
За консультаціями та кваліфікованою юридичною допомогою фермери можуть звертатися до Всеукраїнського конгресу фермерів та адвокатського об’єднання, які супроводжують справи як у цивільному, так і в кримінальному порядку через звернення до правоохоронних органів.
Перегляди: 34
