Відсутність збуту врожаю не є підставою для звільнення орендаря від плати за землю. Це наголошують у Всеукраїнській аграрній раді (ВАР) у дайджесті, підготовленому в межах проєкту підтримки агровиробників із постраждалих регіонів спільно з міжнародною гуманітарною організацією Prosper Global Ukraine.

Продаж урожаю не впливає на обов’язок платити

Закон не пов’язує обов’язок сплачувати орендну плату з продажем урожаю, надходженням виторгу чи прибутковістю господарства. Якщо у 2026 році землю обробляли й урожай зібрали, труднощі зі збутом, за загальним правилом, належать до господарського ризику орендаря. Цивільний кодекс прямо визначає, що відсутність коштів не вважається непереборною силою.

Звільнити від плати можуть лише тоді, коли ділянкою об’єктивно неможливо було користуватися – через окупацію, бойові дії, замінування чи фізичну недоступність. Верховний Суд у таких справах вимагав довести саме неможливість використання конкретної землі, а не фінансові складнощі. Для полів, які підприємство фактично обробляло, блокування портів такою підставою не є.

Форс-мажор звільняє від штрафів, але не від боргу

Закон про торгово-промислові палати відносить війну, блокаду та ембарго до форс-мажорних обставин. Проте, як наголошують у ВАР, значення має не назва події, а її вплив на конкретне зобов’язання. Блокада портів може бути форс-мажором для експортного контракту, але не обов’язково унеможливлює грошовий платіж орендодавцю.

Навіть доведений форс-мажор не списує суму орендної плати – він може звільнити лише від договірної пені чи штрафу. Три відсотки річних та інфляційні втрати автоматично не зникають: Велика Палата Верховного Суду підтвердила, що законодавчі 3% річних суд зменшити не може. Відстрочити платіж на час форс-мажору можна лише тоді, коли це прямо передбачено договором або окремою домовленістю.

Щоб послатися на форс-мажор, юристи радять перевірити умови конкретного договору, без зволікання повідомити орендодавця, за потреби отримати індивідуальний сертифікат ТПП і зібрати докази зв’язку між подією та неможливістю платежу. Загального листа ТПП від 28 лютого 2022 року для цього недостатньо: він підтверджує факт війни, але не неможливість конкретного орендного платежу у 2026 році.

Два пропущені платежі вже дають підставу розірвати договір

Земельний кодекс визначає систематичну несплату орендної плати підставою для припинення права користування ділянкою. За позицією Великої Палати Верховного Суду, систематичність означає щонайменше два випадки повної несплати у строки, визначені договором. Часткову недоплату суд оцінює як можливе істотне порушення. Погашення боргу вже після звернення орендодавця до суду не позбавляє його права вимагати розірвання. Кількість випадків рахують не за місяцями, а за строками платежів у конкретному договорі.

Податкові наслідки для орендаря

Окремий ризик – податки. Орендар-юрособа є податковим агентом пайовика: з орендної плати утримують 18% ПДФО та 5% військового збору. Якщо плату нараховано, але не виплачено, податки треба сплатити не пізніше 30 днів після місяця нарахування. Внутрішній наказ про «ненарахування» не змінює договору й не припиняє зобов’язання, а штучне ненарахування може спотворити звітність. Тому для такого сценарію у ВАР радять отримати індивідуальну податкову консультацію. Несплата ПДФО і військового збору може також збільшити різницю за мінімальним податковим зобов’язанням.

Найнадійніший інструмент – додаткова угода

Найнадійнішим інструментом юристи ВАР називають додаткову угоду з орендодавцем, укладену до настання строку платежу: про відстрочення на конкретну дату, розстрочення або перехід на натуральну форму оплати. Тоді порушення первісного строку не виникає, а отже, немає ні боргу, ні штрафу, ні «випадку несплати» для суду.

• Перевірте умови договору оренди землі щодо форс-мажору та строків оплати.
• Своєчасно повідомляйте орендодавця про виникнення обставин, що ускладнюють платіж.
• За потреби отримайте індивідуальний сертифікат ТПП та зберіть докази.
• Розгляньте укладення додаткової угоди про відстрочення, розстрочення або натуральну оплату.
• З питань оподаткування орендної плати зверніться за індивідуальною податковою консультацією.